Lutte contre l’habitat indigne : vers une simplification des procédures d’expropriation

Alors que la crise du logement s’intensifie, le gouvernement français est en phase de finaliser un projet de loi très attendu.

Cette initiative législative vise à accélérer la rénovation des habitats dégradés et à simplifier les grandes opérations d’aménagement. 

En dotant les collectivités publiques d’outils plus efficaces, ce projet de loi cherche à répondre aux défis croissants des copropriétés en difficulté et de l’habitat indigne, en mettant l’accent sur des interventions précoces et des procédures d’expropriation simplifiées.

De nouveaux outils pour lutter contre l’habitat indigne

Ce projet de loi, porté par Christophe Béchu, actuel ministre de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, a pour but de faire émerger de nouveaux outils efficaces en vue de lutter contre “l’habitat indigne”. 

Un fléau qui concernerait entre 400 000 et 420 000 logements du parc privé métropolitain et environ 100 000 logements en Outre-Mer. 

Le projet, adopté sans encombre à l’Assemblée le 23 janvier 2024, propose ainsi une modernisation des outils à disposition des collectivités territoriales pour intervenir plus tôt dans la dégradation des copropriétés et simplifier les procédures judiciaires et administratives :

• Élargissement des travaux de restauration immobilière : intervention précoce dans les copropriétés dégradées pour éviter une dégradation irréversible.
• Prêts collectifs pour les copropriétés : souscription de prêts collectifs pour financer des travaux essentiels, y compris la rénovation énergétique.
• Nouvelle procédure d’expropriation : expropriation anticipée des propriétés frappées par des arrêtés de police, pour une intervention rapide avant une dégradation trop importante.
• Protection des comptes bancaires des copropriétés en redressement : opposition à la saisie des fonds publics pour assurer une meilleure gestion des aides publiques.
• Facilitation du mandat ad hoc : élargissement des conditions de recours à cette procédure pour les copropriétés en difficulté, permettant une intervention en amont pour prévenir les problèmes de gestion.
• Régime de concession pour le traitement des copropriétés dégradées : cadre juridique sécurisé entre les collectivités et les opérateurs pour les actions de portage immobilier.
• Clarification du droit de préemption urbain : facilitation de son usage par les collectivités pour lutter contre l’habitat indigne.

Une simplification des procédures d’expropriation

La nouvelle procédure d’expropriation introduite par le projet de loi permet aux collectivités territoriales d’exproprier de manière anticipée des biens immobiliers qui ont été frappés par des arrêtés de police pour insalubrité ou dangerosité.

Cette mesure cible les immeubles qui ont déjà fait l’objet d’au moins deux arrêtés dans les dix dernières années et nécessitent des travaux de remise en état pour éviter une dégradation irréversible.

L’objectif est d’intervenir plus rapidement dans ces situations, avant que la dégradation des bâtiments ne devienne trop importante et coûteuse à réparer, en facilitant une remise sur le marché des logements et en évitant les coûts d’une démolition-reconstruction.

Pour rappel, une jurisprudence antérieure a jeté les bases de ces réformes. Ces nouvelles dispositions s’inscrivent donc dans une continuité législative visant à optimiser l’utilisation du foncier et à renforcer la lutte contre l’insalubrité et la dégradation du bâti.

Des amendements clés votés par l’Assemblée nationale

Si le Sénat doit désormais examiner le projet de loi, les députés ont d’ores et déjà voté plusieurs amendements en première lecture, parmi lesquels : 

• Prolonger de dix ans l’expérimentation autorisée par la Loi Alur, du 24 mars 2014, afin de permettre d’exproprier les parties communes d’un immeuble en copropriété.
• Permettre aux communes de définir des secteurs d’habitat dégradé dans lesquels les propriétaires d’immeubles de plus de 15 ans devront réaliser un diagnostic structurel incluant un descriptif des désordres liés à sa solidité. Un diagnostic qui devra ensuite être transmis aux maires.
• Renforcer les sanctions pénales contre les marchands de sommeil. Une nouvelle peine complémentaire d’interdiction d’acquérir un bien immobilier (autre que la résidence principale) pour une durée de 15 ans maximum pourra être prononcée à l’encontre de ces bailleurs peu scrupuleux.
• Instaurer des sanctions pénales en cas de location d’un logement sans bail écrit (un an de prison et 20 000 euros d’amende).
• Obliger les syndics de copropriété à informer les copropriétaires et occupants d’un immeuble sur les procédures contre l’habitat indigne en cours.

Ce projet de loi, s’il est adopté, renforcera l’arsenal juridique existant et permettra aux collectivités d’être mieux équipées pour intervenir efficacement dans les copropriétés en difficulté et revitaliser le parc immobilier. 

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