La loi offre aux collectivités territoriales une totale liberté dans le choix du mode de cession de leurs biens immobiliers. Un prérequis doit cependant être respecté : le bien immobilier ne peut être cédé à un prix inférieur à sa valeur vénale, également appelée valeur réelle.

La procédure de cession mise en œuvre doit donc offrir suffisamment de garanties pour atteindre la véritable valeur vénale du bien mis en vente. 

Les collectivités territoriales, contrairement à l’État, peuvent librement procéder à la cession de leurs biens immobiliers en recourant à trois modes de cession différents : 

  • La vente amiable sans mise en concurrence 
  • La vente amiable avec mise en concurrence 
  • L’adjudication

La vente amiable sans mise en concurrence

La vente amiable, ou vente de gré à gré, est un contrat permettant aux parties de négocier librement les conditions de la vente entre eux. Ce mode de cession offre une voie directe et flexible pour la vente de biens immobiliers. Il vous permet de négocier directement avec un acheteur unique, favorisant des transactions rapides et personnalisées. 

Toutefois, cette approche requiert une vigilance accrue pour assurer une évaluation juste de votre bien, car l’absence de concurrence impacte négativement le prix de vente et ne permet pas toujours d’atteindre la véritable valeur vénale de votre actif.

Ce rapport bilatéral avec un acheteur limite votre capacité de négociation, notamment concernant la possibilité de recevoir un projet répondant à vos objectifs et à votre politique d’urbanisme. 

L’appel à manifestation d’intérêt

Dans le cadre d’une vente à l’amiable, les collectivités ont la possibilité de faire un appel à manifestation d’intérêt à prix fixe. Les offres des candidats se feront alors au prix fixé par le vendeur. 

Dans ce cas, la concurrence entre les acquéreurs potentiels ne s’effectue pas sur le prix, mais sur le projet proposé. Si le recours à une telle procédure est envisageable, elle limite fortement le jeu du marché et donc la valorisation des biens cédés. 

En effet, en mettant en concurrence les acheteurs potentiels sur le prix, vous pourriez recevoir des offres financières supérieures à l’évaluation de la Direction générale des finances publiques. La vente amiable sans mise en concurrence n’est donc pas le mode de vente qui permet la meilleure valorisation de votre bien immobilier.

La vente amiable avec mise en concurrence

Les collectivités territoriales peuvent prévoir une mise en concurrence préalable à leur vente à l’amiable, en communiquant sur leur volonté de vendre un bien immobilier et sur les conditions de la cession. Dans ce cas, elles donnent l’opportunité aux candidats qui le souhaitent de participer à cette mise en concurrence et de présenter leurs offres d’acquisition. 

Ce mode de cession permet de donner plus de visibilité à votre vente et de disposer de leviers de négociation plus importants sur les offres financières proposées. Il incite également les acquéreurs potentiels à proposer des projets en cohérence avec vos objectifs de développement du territoire. 

En procédant à une publicité étendue, vous élargissez considérablement le nombre d’offres d’acquisition que vous pouvez recevoir. Vous avez ensuite la possibilité de choisir l’offre qui répond le mieux à vos attentes, sans être contraint de céder votre bien à l’offre financière la plus élevée.

Cette méthode promeut la transparence et l’équité, avec des informations uniformément distribuées, des délais de soumission égaux et une sélection basée sur des critères objectifs. 

Les procédés de mise en concurrence

Afin de faire connaître votre intention de vendre, vous pouvez procéder à un appel à manifestation d’intérêt (à prix fixe ou non). Vous pouvez également procéder à une vente aux enchères en ligne, permettant une communication plus large et une plus grande transparence du bien à céder, de la procédure de sélection et des critères de choix mis en œuvre. 

Une vente aux enchères en ligne, vous donne l’opportunité de vendre votre bien à un prix vraisemblablement plus élevé qu’en l’absence de mise en concurrence. Elle permet également l’ajout de critères de sélection, autres que le prix de vente, ce qui vous laisse une marge de manœuvre étendue dans le choix de l’acquéreur.

Ce mode de cession permet de faire connaître votre projet de vente à un plus large public. Il suppose l’évolution transparente du prix des offres des candidats concurrents, permettant ainsi la cession de votre bien à sa véritable valeur vénale. 

La vente aux enchères en ligne assure une ainsi une meilleure valorisation économique de vos biens immobiliers tout en vous laissant la maîtrise de la destination du bien.

L’adjudication

La vente par adjudication est, par définition, une vente aux enchères publique. Elle peut être judiciaire ou retenue librement comme mode de cession par un vendeur.

Dans le cadre d’une vente par adjudication, les collectivités territoriales font appel à un tiers, agissant comme mandataire du propriétaire, pour proposer et adjuger un bien immobilier au plus-disant. Le plus-disant des enchérisseurs est tenu d’acquérir le bien adjugé à son profit.

La cession par adjudication est une vente physique qui se déroule à une date fixée à l’avance. La qualité de la mise en concurrence dépend donc du nombre d’enchérisseurs présents à la vente. Ainsi, si peu d’acheteurs potentiels se présentent, le prix obtenu au terme de la vente peut potentiellement être inférieur à la valeur réelle du bien.

Lors d’une vente par adjudication, la collectivité est tenue de céder son bien immobilier à la meilleure offre financière. Dans ces conditions, contrairement à la vente amiable avec mise en concurrence, vous ne pourrez pas abandonner la cession au terme de la procédure, même si le meilleur prix obtenu n’atteint pas la valeur réelle de votre bien.

Ce mode de cession peu flexible, ne vous donne pas le choix de l’acquéreur, ni celui du prix de vente et encore moins la maîtrise de la destination future de votre actif. 

Quel mode de cession choisir ?

Chaque mode de cession implique ses spécificités légales et éthiques. 

Pour les collectivités, il est impératif de choisir un mode de cession qui facilite l’atteinte de la valeur vénale de leur bien immobilier, voire de dépasser le prix du marché grâce à une concurrence accrue.

Il est également important de garder de la souplesse dans le choix final de l’acquéreur, afin de privilégier des projets en lien avec leur politique d’urbanisme.

mode de cession

L’analyse de ces différents critères met en évidence la pertinence du choix, pour les collectivités, d’une vente à l’amiable avec mise en concurrence via des enchères en ligne.

La transparence, l’efficacité et la souplesse de ce mode de cession sont parfaitement adaptées aux enjeux des collectivités territoriales dans la valorisation de leur patrimoine immobilier.

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